Trêve hivernale : le répit des locataires a ses limites

Trêve hivernale : derrière les textes, des locataires et des propriétaires qui doivent continuer d’agir

Dès le 1er novembre, et jusqu’au 31 mars 2027, les expulsions locatives sont en principe suspendues. Pour les ménages qui redoutent de perdre leur logement pendant les mois les plus froids, cette période apporte un répit réel. Mais un répit n’est pas un sursis automatique. « Le locataire a tout intérêt à ne pas ignorer les actes remis pendant la trêve ! », alerte Emmanuelle Taupin-Mayor, commissaire de justice et membre de l’instance représentative de la profession. Contrairement à une idée reçue, la trêve n’interrompt ni les procédures, ni les obligations du locataire, à commencer par le paiement du loyer ou la régularisation d’une dette existante. Seule l’expulsion physique est suspendue durant ces cinq mois, sauf exceptions prévues par la loi. Les actes régulièrement délivrés pendant la trêve continuent donc de produire leurs effets juridiques. Attendre la fin de la période pour réagir peut avoir des conséquences importantes, tandis qu’une difficulté prise en charge tôt ouvre de nombreuses possibilités de résolution.

Son conseil est concret : vérifier attentivement les délais indiqués sur les actes, puis contacter le commissaire de justice, le bailleur ou tout professionnel du droit pour bien comprendre sa situation. Le commissaire de justice peut orienter vers les dispositifs d’accompagnement existants au plus tôt, afin d’éviter que la situation ne s’aggrave. Il peut aussi négocier, avec l’accord du créancier, des aménagements adaptés aux circonstances et aux situations personnelles et financières des débiteurs. « On a l’habitude de gérer ces échéanciers, assure Emmanuelle Taupin-Mayor. La recherche de solutions amiables fait partie de notre pratique quotidienne, et c’est aussi ce qui permet d’obtenir des résultats satisfaisants. »

Des solutions qui existent à chaque étape

Une procédure d’expulsion ne débouche pas forcément sur un départ forcé. C’est même, selon Emmanuelle Taupin-Mayor, « un point essentiel ». Un accord amiable, un échéancier, la mobilisation d’aides financières ou un accompagnement social peuvent être envisagés tout au long d’une procédure qui compte beaucoup d’étapes et de délais. Le juge peut également accorder, sous certaines conditions, notamment la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, des délais de paiement pouvant aller jusqu’à trois ans, suspendant ainsi les effets de la clause résolutoire. « L’objectif est toujours de chercher une solution qui permet au locataire de régulariser sa situation, tout en préservant le droit du propriétaire qui est d’obtenir son loyer courant », précise-t-elle.

Le chemin d’une expulsion suit en effet plusieurs jalons. Le commissaire de justice signifie d’abord un commandement de payer, qui indique au locataire le montant de la dette et permet de tenter une solution. « C’est à ce stade qu’interviennent, dans les situations prévues par les textes, les signalements à la CCAPEX » (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives), souligne Emmanuelle Taupin-Mayor. Suivent l’assignation devant le juge, la décision judiciaire, puis, si l’expulsion est ordonnée, le commandement de quitter les lieux, qui ouvre en principe un délai de deux mois, sous réserve des exceptions légales et des délais accordés par le juge. Un jugement rendu avant la trêve conserve toute sa validité au-delà de la période. La signification du jugement comme la délivrance du commandement de quitter les lieux restent possibles pendant la trêve.

Un cadre renforcé depuis 2023

Entre-temps, la loi a changé. Promulguée le 27 juillet 2023, la loi Kasbarian-Bergé a renforcé la protection des propriétaires comme des locataires, ainsi que le rôle des commissaires de justice. La clause résolutoire, qui prévoit la résiliation de plein droit du bail notamment en cas de loyers impayés, auparavant facultative, est désormais obligatoire dans les nouveaux baux d’habitation. Le délai laissé aux locataires pour régulariser leurs impayés après le commandement de payer est passé de deux mois à six semaines. Pour les baux en cours au 29 juillet 2023, « le délai de deux mois prévu au bail n’a pas été automatiquement réduit à six semaines », précise toutefois Emmanuelle Taupin-Mayor. Les dispositifs de prévention des expulsions ont été davantage encadrés : les commissaires de justice interviennent dès les premières étapes de la procédure, comme avant 2023, et transmettent aux organismes compétents les informations nécessaires à l’accompagnement des ménages en difficulté.

Les chiffres donnent la mesure des enjeux humains. En 2025, 175 000 commandements de payer ont été signifiés, pour 30 500 procès-verbaux d’expulsion dressés. « Des solutions amiables restent possibles à chaque étape, ce qui est plutôt positif, malgré l’augmentation de 27 % des expulsions entre 2024 et 2025 », nuance la commissaire de justice.

Où trouver de l’aide, et ce que risque un propriétaire pressé

Face à des impayés qui s’accumulent, le locataire doit réunir les justificatifs nécessaires et, dans la mesure du possible, reprendre le paiement du loyer courant. Il peut se tourner vers l’Agence départementale d’information sur le logement (Adil), qui apporte informations juridiques et pratiques, vers les services sociaux départementaux, les Caf, le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) ou encore Action logement, selon les situations des ménages. Les CCAPEX jouent un rôle important dans l’identification et l’accompagnement des situations à risque, et le numéro vert gratuit SOS Loyers Impayés peut orienter locataires comme propriétaires.

Du côté des bailleurs, le premier réflexe doit être de consulter le commissaire de justice rapidement, dès le premier impayé. Celui-ci engagera les démarches appropriées, recherchera une solution amiable et, si nécessaire, mettra en marche la procédure judiciaire. Le propriétaire doit aussi vérifier les garanties dont il bénéficie, avec les assurances loyers impayés et les cautionnements. En cas de condamnation de son locataire, il peut poursuivre le recouvrement des arriérés : le commissaire de justice peut faciliter une solution amiable et négocier un échéancier avec son accord, et le juge peut aussi accorder des délais sous certaines conditions. Il peut également se contenter de la restitution du bien sans réclamer les arriérés. Précision importante : pendant la trêve, le recouvrement des sommes dues peut se poursuivre, et la dette continue de s’accumuler si le locataire ne règle ni ses loyers courants ni ses arriérés.

Une tentation reste en revanche strictement proscrite : se faire justice soi-même. « Le propriétaire ne peut jamais se substituer à la justice, même lorsqu’il subit des impayés depuis plusieurs mois », rappelle Emmanuelle Taupin-Mayor. Forcer un locataire à quitter son logement par des manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes expose à jusqu’à trois ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende. « Il faut vraiment recourir à la procédure légale, c’est indispensable pour protéger tant les droits du locataire que pour sécuriser ceux du propriétaire qui peut se mettre dans une situation délicate et dramatique », ajoute-t-elle. Pour approfondir le sujet, un dossier est disponible sur https://jss.fr/post/treve-hivernale-proprietaires-locataires.